هزینه تعمیرات ساختمان را چه کسی باید بپردازد ؟
به گزارش به تام به نقل از پیام ساختمان، بهره‌برداری و انتفاع از ملک با مستاجر است اما مستاجر وقتی می‌تواند از ملک نفع ببرد که ساختمان سالم و بدون عیب باشد و تعمیرات لازم در آن به موقع انجام شود؛
اما زمانی در خصوص اینکه چه کسی تعمیرات را انجام دهد و هزینه تعمیرات را به عهده چه کسی است، دعوا و کشمکشاتفاق می افتد .قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان‌ها به طور کلی انجام تعمیرات اساسی و ضروری در ملک و ساختمان را برعهده مالک یا همان موجر می‌دانند؛
اما در تعیین دقیق اینکه چه تعمیراتی ضروری است و چه تعمیراتی ضروری نیست ممکن است بین مالک و مستاجر اختلافاتی بوجود آید. حسن فدایی، حقوقدان و وکیل دادگستری، انجام تعمیرات اساسی و پرداخت هزینه‌های آن در املاک استیجاری به طور کامل تشریح کرد .
فدایی بیان کرد: هدف از عقد اجاره این است که موجر منفعت مورد اجاره یا به‌عبارت دقیق‌تر حق مالکیتی را که بر منافع عین مستاجره دارد در مدت معینی و در برابر عوض مشخصی به مستاجر تملیک و تسلیم کند. این حقوقدان تصریح کرد: عقد اجاره جزو عقود لازم است به این معنی که هیچ یک از موجر و مستاجر قبل از پایان مدت اجاره نمی‌تواند عقد اجاره را فسخ کند بنابراین اگر شخصی خانه‌ای را به مدت یک سال اجاره کرده باشد، موجر نمی‌تواند مثلا پس از پنج ماه تقاضای تخلیه کند.
این حقوقدان ادامه داد: البته این حکم در مورد طرف مقابل هم صدق می‌کند یعنی مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره، عقد را منحل کند.
فدایی همچنین تصریح کرد: در این میان ممکن است مشکلی برای شی‌ء یا ملک اجاره داده شده به وجود آید که باید به حقوق و وظایف موجر و مستأجر در این مورد به طور کامل آشنایی داشت تا موجب بروز اختلافی نشود. در مدتی که ساختمان موردنظر به اجاره فرد دیگری درآمده است ممکن است ملک مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی یا جزیی داشته باشد که این تعمیرات برای بقای ملک لازم وضروری تلقی است. فدایی بیان کرد: هزینه تعمیرات ساختمان اساسی مکان استیجاری یعنی تعمیراتی که مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده نصب‌شده در آن باشد، مثل باز کردن پنجره و نورگیر، در و دیوار ساختمان یا نصب دروازه برقی برای پارکینگ، نصب دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه یا آسانسور و تعویض سیم‌کشی ساختمان بر عهده موجر و صاحب ساختمان است.
وی تصریح کرد: تعمیرات جزیی مانند تعمیر قفل ورودی یا تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره است، مانند نصب توری در و پنجره بر عهده مستأجر است، البته این موضوع تا زمانی است که 2 طرف برخلاف آن با یکدیگر توافق نکرده یا نکنند، زیرا موجر یا مستأجر می‌توانند با توافق یکدیگر، هر کدام از این وظایف را بر عهده بگیرند
این حقوقدان عنوان کرد: طبق ماده 4866 قانون مدنی، هزینه تعمیرات ساختمان و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، بر عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یاعرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است. وی افزود: مستأجر با اجازه و نظارت دادگاه (یا شورای حل اختلاف) تعمیرات ضروری را انجام خواهد داد و مخارج آن حداکثر تا معادل 6 ماه اجاره‌بها به حساب موجر محاسبه می‌شود و از اجاره‌بها کسر خواهد شد.
در خصوص مانع شدن مستأجر از انجام تعمیرات اساسی وی گفت : در مواردی که انجام تعمیرات ضرورت داشته باشد، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت از حق ملزم می‌کند. بر اساس ماده 4855 قانون مدنی، اگر در مدت اجاره درعین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره شود؛ اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند ازعین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
این حقوقدان تاکید کرد: برای انجام تعمیرات اساسی موجر باید در یک فرصت مناسب، معقول و متعارف اقدام کند و در صورت وجود اختلاف بین آن دو، دادگاه (یا شورای حل اختلاف) مهلت مناسبی را برای انجام این تعمیرات معین خواهد کرد. موجر حق ندارد جز در مورد تعمیرات اساسی و ضروری، مستأجر را از حق استفاده از برق، آب، گاز، تلفن و … محروم کند و در صورت تخلف، دادگاه (یا شورای حل اختلاف) فوری و بدون رعایت تشریفات، موضوع را رسیدگی و دستور برقراری و وصل این منافع را خواهد داد، البته موجر نیز به این تصمیم حق دارد که اعتراض کند و مرجع صادرکننده این تصمیم به اعتراض او رسیدگی و نتیجه رسیدگی مزبور قطعی است.
در مورد پرداخت هزینه‌های تعمیرات ساختمان یا هزینه های مشترک ساختمان توسط استفاده‌کننده فدایی گفت: در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت‌بام به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان و تزیینات قسمت‌های مشترک به طور مساوی بین مالکان یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود، تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران است.